不動産投資の融資特約に書くべきこと
どうもたろ金です。
今日は不動産投資よう物件の購入までの
流れについて書いていきたいと思います。
不動産を購入するにあたって銀行からの融資は
非常に重要だと前回の記事で書かせていただきましたので
よろしければ下の記事を読んでください！
融資を引き出すにあたって必要な書類も書かせていただいてます。
銀行に融資を出した後は手付金を準備して、売主サイドと詳細条件を
詰めたうえで売買契約を締結します。
融資承認前であれば、必ず融資特約をつけて売買契約を締結します。
まず手付金についてお話します。
手付金は特に決まりはありませんが、売買価格の5〜10％が手付金の
目安になります。
収益物件を購入する際の手付金の額は、売買契約の都度、売主と交渉する
ことになります。
不動産の売買契約時に支払う手付金は解約手付とされることが多いです。
解約手付は契約後に理由を問わず、解約できる手付です。
相手が履行に着手するまでは買主が手付金を放棄するか
売主が手付金の２倍の額を返却することで契約を解除できます。
売買価格の5％〜10％と言っても、5000万円なら250万〜500万円を
準備しなくてはなりません。
手付金が少なすぎると、売買契約締結後により高い価格を提示する第三者
が現れた場合、売主は２倍の解約手付を支払ってでも第三者に売った方が
得という状況が想定できます。
どうしても手に入れたい物件は多めに入れる、こちらの都合で契約を解除
する可能性がある場合はできるだけ少なく払うといった駆け引きをします。
次に融資特約の話をします。
融資特約とはローン特約とも呼ばれ、予定していた融資が金融機関から承認
されなかった場合、買主は不動産を購入する契約を解除して、白紙に
戻すことができるという約束です。
融資特約を利用する際は売買契約締結時に条件を明確にしておくことが
非常に大切です。
そこには融資の申込先、融資金額、融資未承認の場合の契約解除期間の
3つを明確に記載しておきましょう。
融資申込先の記入が漏れていた場合には大損する可能性があります。
申込先の銀行から満額融資NGの回答が出たため、融資特約で白紙撤回させてもらおうと売主に交渉したとします。
売主からは「融資の申込先が記載されていないのだから、金融機関は
どこでもいいはず。融資申込先はその銀行だけじゃない。
ほかの高金利の地方銀行やノンバンクなら融資してくれるはずだから
そこに持ち込んで欲しい。融資特約は認められない。」
この場合高金利の銀行で融資を受けてしまうと、利回りが非常に
低くなるので投資は成功しなくなるでしょう。
手付金を放棄することで契約解除できますが、たった一語銀行を
書いておくだけで、手付金も失わずに済んでいました。
融資特約は不動産投資をするにあたって重要な部分です。
初めての方は特に注意が必要でしょう。
そのほかにも知っておかないといけないことはたくさん
ありますので、コツコツ勉強して知識武装していきましょう。
努力を積みかさねて一緒にお金持ちになりましょう。
ありがとうございました
引用参考文献：初心者から経験者まですべての段階で差がつく！
不動産投資最強の教科書
著者：鈴木宏史
