素人が語る不動産購入までの流れ

どうもたろ金です。

今日は不動産投資についてお話していきたいと思います。

これまでの記事で不動産を購入するまでの流れを説明していました。

今回はその続きを書いていきたいと思います。

malonchang.hatenablog.com

 こちらが前回の記事になります。

読んでいただければ幸いです。

それでは本題に入りたいと思います。

前回の記事では現地調査についてお話しました。

現地調査で大切なことは業者へのヒアリングだということを

お伝えしました。

もちろん業者へのヒアリングは大切なのですが、物件自体をしっかり

みないと意味がありませんよね。

物件のどこをポイントに見ればいいかを書いていきたいと思います。

物件調査では、建物の外観、室内の状態、設備、入居偽装という4つの

ポイントを押さえてみていきましょう。

これが物件を調査する時に留意したい点です。

最初に積算価格とキャッシュフローの分析で投資対象となることが

判明したら実際に物件所在地まで出向きます。

そしてまず「建物の外観」をチェックします。

建物の躯体に問題がないか、目視で判断します。

建物が傾いていないか、外壁に大きなクラック（亀裂やひび割れが）が

ないかなどを、ざっくりチェックします。

そして可能であれば「室内の状態」をチェックします。

仲介業者が同行する場合など、内覧が可能なら、間取りや室内の状態を

確認しておきます。

内覧できない場合が多いので、必須ではありません。

「設備」のチェックもしましょう。

共用部分から確認できるガス給湯器、エアコン室外機などに製造年月日が

記載されている場合があるので、確認しておきます。

耐用年数は10年ほどですから、交換時期（費用発生時期）が推定できます。

それから「入居偽装」がないかもチェックしましょう。

不動産業者から入手したレントロールをもとに、入居偽装がないかを確認

します。

電気メーターが動いているか、窓にカーテンがかかっているか

ベランダに洗濯物があるか、生活感があるかなどをチェックします。

しかし入居偽装のために電力会社と契約して電気メーターを回したり

カーテンを設置したりする売主や業者も存在するため、見破るのが

困難な場合があります。

この4つを現地調査でみる必要があります。

そして現地調査の結果、購入の意志が固まれば、不動産仲介業者を

通して売主に対して買付証明書を提出します。

指値（買主側の希望価格）や付加したい条件があれば

この時に伝えます。

買付証明書とは物件を購入すると決めた人がこの金額で買います

という意思表示を売主に示すための文書です。

契約書ではないため、当事者を拘束する法的拘束力はありません。

しかし買付証明書の提出後に自己都合で買付を流してしまうと

信用を失うことになってしまいます。

買付を流した後にまた物件を紹介してくださいと頼んでも

その業者から今後物件を紹介してもらえることはなくなります。

とりあえず買付証明書を出すのはやめましょう。

今日はここまでで購入までの流れについてのお話を

終わりたいと思います。

コツコツ勉強して一緒にお金持ちになりましょう。

ありがとうございました

引用参考文献：初心者から経験者まですべての段階で差がつく！

　　　　　　　不動産投資最強の教科書

　　　　著者：鈴木　宏史