一つ一つ丁寧に不動産投資

どうもたろ金です。

今日は前回の続きで不動産購入までの流れについて

お伝えしていこうと思います。

僕はまだ不動産を一室も所有していませんが

必ず収益の出る不動産を所有していきますので

このブログで少しづつお金持ちになっていく様子を

お伝えしていけたらと思います。

本題に入ります。

前回は大まかな不動産購入の流れを説明し、そこから情報を収集することに

ついてお話しさせていただきました。

今日は情報を収集した後の流れについて解説していきます。

情報を収集した後に行うのは資料請求です。

情報を収集する時点で、物件の種別・価格帯などの条件を決めましょう。

ある程度決めておかないと情報が膨大になります。

資料が届けば物件を評価します。

この時点で物件の積算価格および収益価格の簡易的な試算を行います。

土地の価格と建物の価格を合わせたものを積算価格と言います。

そして土地の価格は

土地の価格＝路線価×地積（土地の面積）

建物の価格は

建物の価格＝再調達価格×延床面積×残存年数÷法定耐用年数

で算出できます。

再調達価格とは建物を新たに建築する場合に要する費用のことです。

構造によって単価が異なります。

（RC造：19万円/㎡、S造：16万円/㎡、木造：13万円/㎡ほど）

次に収益価格を見てみます。

不動産投資ではキャッシュフローという言葉を使います。

キャッシュフローとは直訳するとお金の流れという意味です。

不動産投資の世界ではローン返済や経費を引いた手残りのお金と

いう意味になります。

不動産投資で成功するためには徹底的にキャッシュフローにこだわる

必要があります。

不動産キャッシュフローの定義や計算方法は様々ですが、実際のお金の

出入りをもとに次のように計算します。

キャッシュフロー＝年間家賃収入−年間ローン返済−運営経費率−空室損失

所得税などの税金を差し引いて、最終的に手元に残る

税引後キャッシュフローを計算していきます。

自分自身が購入を検討している建物がどれだけの収益を

生んでくれるのかを自分で計算してみてください。

ここではあくまで簡易的な計算で大丈夫ですが

ここで思っているキャッシュフローが生み出せそうにないなら

違う物件を探した方がいいかもしれません。

ここまでで資料請求して物件評価という流れを説明しました。

そして次に行うのが現地調査です。

良さそうな物件であれば、実際に見にいきましょう。

詳しくは次回の記事でお伝えしようと思いますが

物件調査の際に重要なことは業者へのヒアリングです。

物件の状態も大切ですが、この時に業者から情報を

聞き出すことも大切です。

今日はここまでで終わりたいと思います。

コツコツ勉強して一緒にお金持ちになりましょう。

ありがとうございました

引用参考文献：初心者から経験者まですべての段階で差がつく！

　　　　　　　不動産投資最強の教科書

　　　　著者：鈴木　宏史