資産性より稼働性を求めよう

どうもたろ金です。

今日は不動産投資について書いていきたいと思います。

不動産投資は投資という名前がついていますが

実際のところは経営です。

自分が社長になって事業経営しているということです。

楽してお金が稼げるわけではなく、様々な知識が必要であり

参入することが非常に難しいものです。

しかし勉強して知識を身につけて応用させることができれば

不動産投資を成功させることができます。

僕はまだ一室も持っていませんが、勉強して不動産投資を

成功させたいと思っています。

不動産投資をしようと思っている方の役に立つ情報を

お伝えできればと思います。

それでは本題に入っていきたいと思います。

僕が不動産投資で購入しようとしているのは

木造のボロアパートです。

ボロアパートをリフォームして高利回りで貸し出すという方法です。

なぜ木造かというと一番は安さにあります。

普通に考えればマンションの方が資産として

いいイメージがあると思います。

その通りで、資産価値はマンションの方があります。

しかし僕は考える不動産投資は「稼働力＞資産力」です。

建物の価値が高い分、固定資産税が高くなるマンションは

どうしても利回りが低くなります。

さらに木造に比べると設備費用や維持費がかかります。

収益性を求めるなら木造の建物を狙いましょう。

どのような木造のボロアパートを購入すればいいか考えたいと

思います。

まず買ってはいけないボロアパートについてです。

木造アパートなら大抵の瑕疵はなんとかなります。

どんなにボロでも恐れることはないそうです。

しかしその中にも、手を出さない方がいい物件というものがあります。

瑕疵の原因そのものが悪質で排除できない場合は一度直しても

すぐに同じ瑕疵が出てくるので、その度にリフォームしていては

収益性が下がってしまいます。

内装がいかにボロくても、それは修復できるので問題ありません。

しかし建物の構造に関わる部分は、しっかりと見極める必要があります。

まず買ってはいけないのは軟弱地盤の上の傾いた建物です。

田んぼの埋立地のような軟弱地盤に建てたものや、2階に通じる

外階段と建物の基礎が違うために別々に傾いているケースがあります。

地盤を強くするためには工事費用が百万円単位でかかるのでNGです。

現地調査の際にはホームセンターで買った水平器を持って行ったり

ビー玉を転がすのもいいと思います。

また湿気にも注意をした方がいいです。

湿気の多い土地の上に建てられた建物は、すぐにカビだらけになって

しまうのでダメだそうです。

そのほかには雨漏りと擁壁も要チェックです。

雨漏りが長期放置されていた物件は思わぬ柱が腐っていたりと

費用がかかるので避けた方が無難です。

擁壁も大雨が続けば倒壊を起こす危険があります。

これが擁壁です。（汚くてすみません。。）

そのほかにシロアリに基礎を食べられている場合もありますので

専門家に調査してもらうと安心です。

以上が買ってはいけないアパートの条件でした。

自分自身の目で見て、他の人の意見に惑わされないように勉強して

良い不動産投資をしていきましょう。

ありがとうございました。

引用参考文献：まずはアパート1棟、買いなさい！　

　　　　著者：石原博光